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2019-09-23 21:45 来源:现代生活

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每一起贷款买房背后,可能都会摊上一本难念的“经”。

“要想得优惠,你得先有足够的本钱。”谈到自己在北京买房的经历,李先生向《每日经济新闻》记者感慨,“上班第一个月就开始交住房公积金,本以为用公积金贷款能便宜点,没想到在一套房动辄四五百万元的北京,减去公积金贷款120万元的最高限额后,剩下的钱仍然付不起,无奈还是只有走商业贷款的路子。”

去年以来,部分城市降低公积金贷款最高额度,低收入群体通过公积金贷款买房的门槛也随之增加。

当前,公积金缴存的主要群体和通过公积金贷款购房的群体明显分化。《每日经济新闻》记者梳理发现,广东、北京、上海等地,住房公积金缴存职工中,低收入群体占到六成左右,但是使用公积金贷款职工中,低收入群体仅占三成左右。与之对应的是,中等收入群体在缴存中占比低,但在贷款中占比高。

中国人民大学土地政策与制度研究中心主任叶剑平告诉《每日经济新闻》记者:“在三四线城市公积金贷款额度还基本能满足购房者需求,但在一二线城市中,公积金贷款最高额度与房价不匹配的现象更为明显。”

案例:公积金贷款买房遇尴尬

在近年房价上升的背景下,以支持中低收入群体住房需求为主要目的的住房公积金,面临难以适应低收入群体贷款的尴尬。

在购房时享受低贷款利率无疑是职工缴纳住房公积金时最大的期待。然而,对部分房价较高城市中的存缴职工来说,公积金可贷额度不足、对购房支持力度不够等问题让公积金的作用打了折扣。

目前在北京,个人公积金贷款首套房贷款的最高额度为120万元,二套房贷款的最高额度为80万元。在上海,购买首套住房,借款家庭1人参与贷款的住房公积金可贷金额为50万元,2人以上参与贷款的,住房公积金可贷金额为100万元。

李先生在2016年初购买了北京大兴区西红门一处房子,房子当时总价是277万元。他告诉记者,当时集全家之力凑了100万元首付,如果通过公积金贷款最多贷120万元,其余57万元就需要商业贷款,但是这种组合贷款走流程的时间可能要3个多月,纯商业贷款1个月就能批下来,所以最后全部走的商业贷款。

“住房公积金对我来说就是零存整取,没得到贷款上的好处。而且利息还比存银行低。现在周边房子基本都涨到了400多万了,但北京公积金贷款的额度还停在2015年120万元水平没变。对还没买房的低收入者来说,公积金贷款更像是 鸡肋 。”李先生对《每日经济新闻》记者表示。

现状:低收入群体贷款占比低

当前,从人群结构来看,住房公积金缴存主体和贷款主体出现明显倒挂现象。

从全国整体状况来看,住建部等发布的《全国住房公积金2015年年度报告》也显示,2015年缴存职工中,低收入群体占49.81%,中等收入群体占44.12%,高收入群体占6.07%。贷款职工中,低收入群体占36.61%,中等收入群体占57.43%,高收入群体占5.96%。

上述报告中,低收入指收入低于上年当地社会平均工资,中等收入指收入介于上年当地社会平均工资1倍(含)~3倍之间,高收入指收入高于上年当地社会平均工资3倍(含)。

叶剑平对《每日经济新闻》记者表示:“公积金制度的目标是要解决中低收入群体的基本住房需求,但目前来看,低收入群体获益较少。”

在北京、上海和广东,上述现象更为明显。2016年,北京、上海、广东公积金缴存中,低收入人群分别占比53.1%、57.44%和68.99%,但是在住房公积金个人贷款中,上述三地低收入群体只占到30.6%、35.36%和26.64%。

广东省的报告还显示,职工贷款所购住房套数中,90(含)平方米以下占38.76%,90~144(含)平方米占51.83%,144平方米以上占9.41%。

有业内人士评论认为,广东住房公积金贷款中用于购买90平米以上住房占比过半,意味着公积金贷款主要流向中高收入群体改善型居住需求,用于低收入群体的基本居住需求相较偏低。

改革:缴存比例或“限高保低”

在国务院发布的《国务院2017年立法工作计划》中,修订住房公积金管理条例被纳入全面深化改革急需的项目,由住建部起草。

从此前住建部起草的《住房公积金管理条例(修订送审稿)》来看,修订内容涉及对缴存基数和缴存比例实行“限高保低”,放宽提取条件,增强资金流动性等,缩短提取和贷款审批时限等。

方正证券房地产首席分析师夏磊认为,虽然《条例》的修订会进一步考虑到低收入者的现实情况,但却不能解决首付款的问题,由于公积金的存缴比例是和收入呈正相关关系的,即收入低、公积金存缴额就低,所以在低收入的基础上其首付款的积累就一定有限,这一点,并不会因为条例的修订而改变。

在叶剑平看来,要解决低收入群体的住房需求,仅通过住房公积金制度是有难度的,在金融方式中,可以针对低收入群体有贴息、补息等支持措施,更重要的是在金融措施之外还需要政府通过经济适用房、廉租房、发展租赁市场等方式满足低收入群体住房需求。

另外,对低收入群体来说,如果无法通过公积金贷款享受到低利率的好处,况且与银行存款利率相比也没有优势,缴纳公积金不免有得不偿失之感。

“现在公积金改革的方向之一是要增加公积金使用渠道,提高使用、提取便利性。特别需要重视通过多种渠道保证低收入群体的福利。”叶剑平对《每日经济新闻》记者表示。

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